転勤で自宅を貸す前に確認したい5つのこと

転勤が決まると、引っ越しの準備に追われながら「今の家をどうするか」を決めなければなりません。数年後に戻るつもりなら、その間だけ人に貸す「リロケーション」を考える方も多いでしょう。

ただ、住宅ローンを返している家を貸すときは、先に確認しておきたいことがいくつかあります。知らずに貸すと、ローンの契約違反になったり、住宅ローン控除を受け直せなくなったりします。この記事では、不動産とお金の両方の面から、貸す前に確認したい5つのことを順に整理します。

私が留守宅管理の仕事でお手伝いしてきたのは、主に海外へ転勤される方でした。海外での生活はたいてい3年ほど続き、その間に一時帰国して自宅へ戻ることは、まずありません。

人に貸せば家賃収入が入り、住宅ローンの返済や固定資産税の負担も軽くなります。それでも「人に貸したくない」「貸すのが不安」という方が、家を留守宅のままにして管理を任せていました。理由として一番多かったのは、「帰ってきたときに、ちゃんと家を返してもらえるか」「家を傷められないか」という2つの不安です。

どちらの不安も、貸す前の準備で小さくできます。特に「返してもらえるか」には、3章でお話しする契約の選び方が大きく関わります。

1. 住宅ローンの借入先に相談する

住宅ローンは「自分や家族が住むための家」に貸してくれるお金です。そのため、住まなくなって人に貸すことは、多くの場合ローンの約束から外れます。住所が変わるときに金融機関への届出が必要なのも、そのためです。

転勤のように、やむを得ない事情があれば認めてもらえることもありますが、扱いは金融機関によって違います。貸す前に、必ず借入先に相談しておきましょう。黙って貸していることが分かると、残りのローンを一括で返すよう求められるおそれもあります。

相談の仕方は「住宅ローン返済中の家を転勤で貸すときは、銀行への相談が必要」で詳しく説明しています。

2. 住宅ローン控除の届出を出発前に出す

住宅ローン控除は、その家に住んでいることが条件です。

• 単身赴任で家族が住み続ける場合:控除は続けて受けられます
• 家族そろって転居する場合:住まなくなった年から、控除は受けられなくなります

ただし、家族そろって家を離れる場合でも、家に住まなくなる日までに、家の所在地の税務署へ「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を出しておけば、戻って住み始めたときに、残りの期間について控除を受け直せます。再び住み始めた最初の年は、確定申告が必要です。

この届出は、家を出たあとでは出せません。忙しい時期ですが、忘れないようにしましょう(詳しくは「転勤で住まなくなったら住宅ローン控除はどうなる?」)。

3. 戻るつもりなら「定期借家契約」で貸す

家を貸す契約には、大きく分けて2種類あります。

• 普通借家契約:期間が終わっても、借主が望めば原則として更新されます。「帰ってくるので出てください」と言っても、すぐには認められません
• 定期借家契約:決めた期間が終われば、更新されずに契約が終わります

転勤から戻ったら住むつもりなら、定期借家契約を選びましょう。契約は書面(電子契約も可)で結び、契約の前に、契約書とは別の書面を渡して「更新がない契約です」と説明する必要があります。この説明をしないと、更新がないという約束が無効になります。期間が1年以上なら、期間が終わる1年前から6か月前までに、借主へ終了を知らせる通知も必要です(詳しくは「留守宅を貸すなら「定期借家契約」を選ぶ理由」)。

以前、私のところにこんなご相談がありました。ご主人の海外転勤で家を空けることになり、会社から紹介された不動産会社に借主を探してもらったそうです。ご主人が先に海外へ渡ったため、借主との契約までのやりとりは、奥様がひとりで不動産会社の担当者と進めました。

ご夫婦は定期借家契約で貸したつもりでしたが、実際の契約は定期借家契約になっていませんでした。担当者の説明が十分ではなく、慣れない奥様は契約の中身が分からないまま、署名・押印してしまったのです。

帰国しても家を明け渡してもらえず、ご家族はしばらく賃貸住宅で暮らすことになりました。署名・押印している以上、貸主側の確認不足として扱われてしまったためです。

契約の内容は、ご夫婦で一緒に確認し、分からないところは納得できるまで説明してもらいましょう。よく分からないまま署名・押印しないことが大切です。

4. 火災保険の契約内容を見直す

自分で住む家として入っている火災保険は、人に貸すと契約の前提が変わります。貸すことが決まったら、保険会社や代理店に連絡して、契約内容を見直しましょう。

一般的には、建物の保険は持ち主(貸主)が、家具や身の回りの物の保険は借主が、それぞれかけます。自分の家財を残して貸す場合は、その扱いも確認しておくと安心です(詳しくは「留守宅の火災保険、そのままで大丈夫?」)。

5. 家賃収入の確定申告を準備する

家を貸して受け取る家賃は「不動産所得」になり、原則として毎年の確定申告が必要になります。管理会社への手数料、固定資産税、建物の減価償却費などは経費にできます(詳しくは「留守宅を貸したら確定申告が必要」)。

海外へ転勤する場合は、日本での申告や納税を代わりに行う「納税管理人」を出国前に決めて、税務署へ「所得税・消費税の納税管理人の選任・解任届出書」を出しておきましょう(詳しくは「海外転勤中の税金と「納税管理人」」)。

まとめ

転勤で自宅を貸す前に確認したいのは、次の5つです。

1. 住宅ローンの借入先に相談する
2. 住宅ローン控除の届出を、家に住まなくなる日までに出す
3. 戻るつもりなら定期借家契約で貸す(契約前に別の書面で説明)
4. 火災保険の契約内容を見直す
5. 家賃収入の確定申告を準備する(海外転勤なら納税管理人も)

どれも、貸してからでは手遅れになりやすいものばかりです。そもそも「貸す」のがよいのか迷っている方は、「転勤時の自宅「貸す・空けておく・売る」の選び方」もあわせてご覧ください。

参考:国税庁 タックスアンサーNo.1234/国税庁「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出手続」/借地借家法第38条/住宅金融支援機構「住所・氏名等の変更」